不受国际金融危机影响,2008年中国房地产投资总额、施工面积、新开工面积、完工面积、土地购买面积、商品房销售面积等一系列涉及指标增幅都经常出现了较大幅的回升。然而,利用市场从容气氛浓厚的表象,预示着住房市场化货币化的了解、城市化进程的前进、人均收入的提升、对外开放的不断扩大等宏观大环境较好的发展态势,市场需求充沛、潜力极大依然是现阶段我国房地产市场需求的基本特征。 一、房地产市场需求影响因素分析 1.人口因素 中国是一个人口大国且人口增长速度也迅速。
截至2008年末,全国总人口数多达13亿,大自然增长率多达5‰。随着人口的减少和人口结构的变化,房地产作为生产、生活必需品,必定必须大量的市场供给。这种由人口因素引发的刚性市场需求是造就房地产市场需求充沛的最重要影响因素。
如果小康生活的居住于标准按25平方米/人计算出来,那么我国现有居民超过小康生活标准的实际住房需求量多达300亿平方米,再行再加这13亿人工作、自学、休闲娱乐娱乐等必须的经营、生产和公共设施用房,这极大的市场需求将对我国房地产市场发展产生大力地推展起到。 20世纪***十年代出生于的婴儿潮在本世纪初早已渐渐开始步入工作、重新组建家庭、生儿育女,这毫无疑问将获释大量的房地产市场需求。与此同时本世纪初的新生儿出生于总量依然正处于高位。因此可以辨别在未来的三十年内,我国因人口因素而产生的房地产市场需求依然强大。
同时,随着近年来人们思想观念的发展,我国的家庭结构状况再次发生了巨大变化,呈现家庭规模增大、家庭数量激增的趋势。年轻人结婚后大都不不愿与父母同寄居,这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构以求转变;计划生育政策的延用,使得三口之家、老人群居的家庭结构更加广泛。因此,我国居住于用房地产需求量在呈现出不断扩大趋势的同时,套型结构渐趋小型化。
2.城市化因素 目前,中国于是以处在城市化进程高速发展的时期。根据涉及数据表明,2007年我国城市化率为44.9%,年均增幅大约为1%。按“十一五”规划拒绝,2010年我国城市化亲率将超过47%,预计2020年会超过60%。
城市化的较慢前进必定带给追加城市人口首次置业市场需求。按照我国13亿的人口总量和年均1%的城市化亲率增长速度计算出来,激进估算每年将有多达1300万人沦为城市追加人口,这部分人某种程度对房地产具有刚性市场需求。因此,城市化因素沦为房地产市场需求充沛的又一最重要因素。
人口的迁入和流动不仅使房地产的市场需求总量减少,而且还在相当大程度上转变了市场需求结构。例如,农民工注目那些户型小、价格低的民工公寓;刚刚步入社会的大学毕业生更加多自由选择单身公寓或经济适用房;白领阶层则更加注目居住于舒适度、交通便利的中高档社区。 3.收益因素 随着经济的较慢发展,居民农村居民收益也呈现大幅快速增长的趋势。国家统计局的数据表明,2007年全年农村和城镇居民的人均农村居民收益分别为4140元和13786元,扣减价格上涨因素,分别比上年快速增长9.5%和12.2%;2008年全年农村和城镇居民的人均农村居民收益分别为4761元和15781元,分别实际下跌8.0%和8.4%。
根据马斯洛的“市场需求层次理论”,人们收入水平的大大提升,使其对住房的拒绝也随之发生变化。“居者有其屋”已仍然能符合人们的心理必须,而是对住房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适度程度、建筑风格等方面明确提出了更加高层次的市场需求。因此,由收益因素造就的提高性需求也是我国房地产市场需求高位运营的最重要原因。
4.城市征地改建因素 随着工业化和城镇化的较慢发展,各大中城市对旧城改建和房屋征地的力度大大增大。据涉及数据表明,全国每年的征地计划大约为1.3亿平方米,实际征地面积大约为1亿平方米。按照国家关于征地移往“拆卸一、建一、还一”的原则,城市征地改建带给的被动性住房市场需求,也是目前房地产市场需求充沛不可忽视的原因之一。 5.投资投机因素 随着我国经济的较慢发展和房价的持续高位运营,国内外资金通过各种途径流向我国房地产市场,房地产投资投机市场需求明显增加。
根据投资投机资金来源有所不同,可以非常简单地将其分成国内资金和国外资金。 首先来看国内资金投资因素方面:由于社会保障体系的迟缓,国内居民对医疗、教育、养老等确保缺少信心,对未来生活的不确定性感到忧虑;而储蓄利率较低、股票等理财产品投资风险大、通货膨胀压力大、物价上涨过慢等因素,使得很多居民将可居可租可售的房地产投资作为一种最重要的资产保值电子货币手段。 国外资金注目中国房地产投资投机的原因主要有两个:首先,随着中国经济在世界经济中地位的大大提高,他们必须大大减少在中国的资产配备比例;其次,人民币的贬值使他们有期望取得汇率和房地产价格下降的双重收益。
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