概要：首先对房地产产业展开界定，进而分析房地产产业国际化经营的特点，然后对中国对外必要投资所处的国际环境和发展现状展开阐释，最后在此基础上对中国房地产业的FDI现状展开分析，总结分析中国房地产业FDI的特点以及发展中不存在的问题。 关键词：房地产；国际化；对外必要投资 毕业论文网 http://www.lw54.com 在当前的经济大发展的背景下，房地产产业空前发展壮大，并渐渐南北低端项目和高端项目的两极分化。这就意味著中国一部分房地产企业必须希望拓展新的市场，谋求新的发展。而房地产作为海外投资风险仅次于的行业之一，其海外投资必需十分谨慎，因此，对于其投资主体所在区域、投资转入模式的研究也尤为重要。
一、房地产产业的特点 房地产产业是指专门从事土地以及对房地产的研发、经营、管理和服务集一体的行业，主要还包括：对国有土地使用权的转让和对房地产的研发以及再行研发；房地产经营活动；房地产中介服务；房地产市场的调控和监管。房产市场则是指专门从事房产和土地的出售、出租、交易以及抵押等交易活动的场所或领域。
房产市场是房地产产业展开社会生产和再生产的基本条件，并可以造就很多产业例如建筑业、建材工业等行业的发展。通过市场机制，房地产市场可以及时地构建房地产的价值和使用价值，同时可以提升房地产业的经济效益，并且可以增进对房地产资源的有效地配备以及房产建设资金的良性循环，是整个房地产市场体系中最具备代表性，同时也是最重要的部分，在整个房地产市场体系中正处于主体地位。
图1房地产产业的包含 由于房地产业产品得独有性质，造成房地产业的国际化经营不具备较其他行业有许多有所不同。在展开国际化经营时我们必须充份考虑到房地产产品的差异的特性，反映在以下几个方面： 毕业论文网 http://www.lw54.com 1.区域的差异。
房地产产品的方位具备不能移动性和固定性，所以特定的消费者只不会在特定的市场区域内来自由选择房地产商品，就造成了在有所不同市场区域内所供给的房地产产品无法相互替代或是竞争的现状，因而房地产市场较难构成统一，于是也就不不存在统一的市场竞争和市场价格，每座城市有所不同区域的房地产市场也不会经常出现具备各自较为独有的发展态势。 2.消费的市场需求差异。
在这种经济发展大背景下，消费者对房地产产品的市场需求日益多样化，一般来说不会综合考虑到根据房屋的区位、户型结构、工程建设的质量、房屋周围的环境、房屋的物业管理水平、住宅周边的公共服务设置的建设程度以及社区文化等多种因素展开市场需求自由选择，造成房地产客户群体的市场需求具备相当大的差异性。 3.价格的差异。
价格差异过大是房地产商品的仅次于的特点。以上海、广州的房地产商品为事例，2009年北京、上海和广州的商品住宅的均价之间差异在2~3倍之间，而他们的均价皆高达全国商品住宅的平均价格。
房地产产品的以上三个主要特点在一定程度上要求了房地产对外投资的方式自由选择。例如与制造业比起，正是因为房地产产品的不能移动性的特点所要求的它不有可能像制造业产品一样自由选择出口的转入模式。融合目前中国房地产市场吸收外资以及房地产对外投资的现状看，房地产业国际化经营以对外必要投资为主体。毕业论文网 http://www.lw54.com 二、中国房地产FDI的国际环境分析 近几年的整个国际经济环境呈现出着非常明显的特点。
首先，全球经济的快速增长脚步变缓，同时各国的经济快速增长十分不均衡。尤其是2007年下半年开始愈演愈烈的美国次贷危机以来，随之而来的全球性质的经济危机的持续影响使得世界主要工业国家经济快速增长都遭重创。
其次，中国几年来的经济增长速度引发了世界上其他各国的注目。而世界上的部分发达国家和发展中国家却展现出平平，所以这就造成了在发展速度上的两极分化的现象日趋严重。
当然，世界经济形势的跌宕起伏和中国强大兴起，将不会给中国企业当然还包括房地产业获取了一个很好的对外必要投资的机会。最后，为构建对有关资源的全球配备，世界各国对各自的经济结构展开调整，对产业展开升级。经济全球化的具体表现是：在贸易各国之间，跨国商品与服务类交易在大大地不断扩大，同时资本的流动和技术的传播在大大地减少。
除此之外，在经济全球化的进程中，对外必要投资的机遇对每一个国家来说都是完全相同并且日益减少的。针对这一国际现状，中国房地产业更加要利用中国重新加入世界贸易组织和部分国家房地产业市场全面对外开放的机会，大力稳健并且大胆地回头过来，转入跨国企业全球贸易体系，通过对外必要投资这一渠道和资源的比较优势来谋求对自己更为不利的投资区域，使房地产业价值链以求在全球范围内构建优化重组和配备。
毕业论文网 http://www.lw54.com 三、中国房地产国际化的发展现状 从2004—2009年，中国房地产对外必要投资规模的总体趋势在大大扩展，从对外必要投资流量来看，2004年对外必要投资流量为851万美元，2009年对外必要投资流量为9.3814亿美元，年平均增长率为21.85%，从对外必要投资存量上来看，2004年对外必要投资存量为2.0251亿美元，2009年为53.4343亿美元，年平均增长率为507.72%。其中2008年不受全球经济危机的影响，中国房地产对外必要投资的流量与存量皆不存在上升，但是2009年整体又完全恢复大幅下降趋势。
但是，从全国对外必要投资的流量的行业产于来看，除了2008年中国房地产业对外必要投资因为受到全球金融风暴的影响外，虽然中国房地产对外必要投资净额虽然基本呈现出下降趋势，但是占到中国对外必要投资总净额的比例中稍小。房地产对外必要投资还有相当大的发展空间。毕业论文网 http://www.lw54.。
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